생활형숙박시설의 정의 . 이행강제금 . 유예기간 . 대응방안 정리

생활형 숙박시설 정의. 이행강제금. 대응방법은?

정부가 생활형 숙박시설의 이행강제금 부과를 당초 2023년 10월 15일부터 부과하려고 하였으나 숙박업 신고기간 및 기존임차인의 정리 등,. 을 고려하여  1년간 유예하기로 결정하였다 그렇다면 1년의 유예기간 후 정부정책이 어떻게 바뀌게 될지 약 10만 채의 생활형 숙박시설 소유자는 고심하면서 지켜보고 있다 그래서 오늘은 생활형 숙박시설의 정의. 이행강제금. 유예기간. 대응방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

생활형 숙박시설이란?

생활형 숙박시설의 올바른 개념은 생활숙박시설로 숙박시설인 호텔과 주거형 오피스텔의 용도와 기능을 합친 부동산으로 생각하면 된다. 아파트나 오피스텔처럼 주방시설(취사시설)이 세탁이 가능하다.

생활형 숙박시설은 호텔 또는 일반숙박업과 다르게 개별등기로 구분소유가 가능하며 단기숙박[일단위]이 가능하다는 장점이 있고, 주거목적의 사용은 불가하나 주택의 대체제로 적발되지 않으면 된다는 입장으로 장기간 주거사용을 해오고 있었다.

호텔 . 일반숙박시설	오피스텔	생활형 숙박시설
개별등기 불가	개별등기 가능	구분소유 가능
전인신고 불가	전입신고 가능	전입신고 불가
분양권전매 불가	분양권전매 가능	분양권전매 가능
주택으로 인정불가	주택으로 인정가능	주택으로 인정가능
숙박업 가능	숙박업 불가	숙박업 가능
공중위생관리법 적용	공중위생관리법 미적용	공중위생관리법 적용
주택이 아님	준주택으로 인정	주택이 아님

생활형 숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품이다. 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있다. 건축법을 적용받기 때문에 주택에 가해지는 각종규제에서 벗어날 수 있는 것이 장점이고, 주거용으로 사용하는 것은 불법이다. 그런데 정부가 향후 2년간 오피스텔 건축기준을 충족하지 못한 시설도 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 하면서 주거용으로 쓸 길이 열렸고, 덩달아 재조명받기 시작한 것이다.

또한 생활형숙박시설은 허가 시 주차면적기준, 학교시설, 소방시설 등,. 의 규제가 완화하여 적용되므로 건설, 시행사가 수익형 부동산으로 포장하여 공급하였고 수분양자 입장에서도 인기가 많은 부동산이었다. 원래는 주거목적의 사용이 불가하였으나 많은 사람들이 주거목적으로 사용하게 되었고 일반아파트 와 오피스텔과의 형평성을 고려하여 건축법 시행령을 일부개정하여 주거목적  사용을 전면 금지하였다. 그리고 건축법 시행령 개정안을 소급입법하여 주거목적의 사용을 하거나 숙박업 신고를 하지 않으면 이행강제금을 이행될 때까지 매년 부과하기로 하였다

 

문제는 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금 부과입니다

 

2019년 10월 19일 한국레지던스연합회 회원 및 생활형숙박시설 관련업계 종사자들이 세종 정부청사앞에서 이행강제금부과금지 집회를 열거있다

 

원래는 2023 10월 15일부터 숙박시설로 사용하지 않는 생활형 숙박시설에 대해 이행강제금을 부과하기로 되었으나 최근 수분양자들의 이행강제금 부과예정에 반발하는 집회를 열고 집단반발하여 국토교통부에서는 용 도변경허가, 이행강제금 관련하여 추가 대책을 내놓겠다고 발표하였다. 결과, 수분양자는 2024년 말까지 1년간 이행강제금부과를 연장받게 되었으나 여전히 용도변경 허가 없이 이행강제금 유예조치만 발표되어 다수의 수분양자들이 불안함에 떨고 있는 실정입니다.

생활형 숙박시설은 주방(취사시설)과 세탁이 가능하도록 설계된 숙박시설로 청약통장이 없어도 분양받을 수 있고 전매제한대상에 해당되지 않아  부동산 가격 상승기에 단기차익을 노린 투기수요가 상당히 많았다. 이와 같이 투기 문제가 떠오르면서 국토교통부는 2021년 건축법 시행령을 개정하여, 생활형 숙박시설의 주거 사용을 금지했다. 단, 2년 동안 주거형 오피스텔로 용도변경하면 이행강제금을 부과하지 않는 유예기간을 뒀다. 이 유예기간[2023년 10월 15일]은 만료된다. 다만 최근 수분양자들의 반발이 이어지자 이행강제금 유예기간은 또다시 2024년 말까지로 조정됐다. 2024년 말 이후 이행강제금을 내지 않으려면 주거용 오피스텔로 용도변경을 하거나 숙박업으로 업종 신고해야 한다.

문제는 오피스텔로 용도변경하기가 쉽지 않다는 점이다. 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 조건에 맞게 생활형 숙박시설을 변경해야 하는데 이미 지어진 생활형숙박시설의 경우 현실적으로 변경이 어렵다. 변경 조건도 까다로워 실제로 용도변경에 허가받은 사례는 전체 10만3800실의 1.1%인 1170실에 불과하다.

생활형숙박시설의 주거사용이 가능하다는 분양광고를 믿고 분양받은 수분양자들은 국토부가 기존 시설에도 이행강제금을 부과하기로 한 소급입법이 문제라고 지적한다. 신규 등록뿐 아니라 기존 시설에도 주거사용을 금지하는 건축법 시행령을 소급하여 적용시키면서  합법으로 거주하던 수분양자들도 날벼락 맞게 됐다는 것이다.

이런 이유 때문에 수분양자들은 용도변경 기준을 완화하거나 생활형숙박시설을 ‘준주택’으로 인정해 주택용도로의 사용을 허가해야 한다고 주장해 왔다. 김태규 전국레지던스연합회 총무는 “정부가 향후 대책을 내놓는다면 용도변경 기준 완화, 준주택 허가, 현재 분양권 단지들은 소유권이 분양받은 수분양자가 아니라 시행사에 있기 때문에 용도변경 등이 더 어려운데, 분양권 마지막 단지가 완공되는 2025년 4월까지 이행강제금 유예기간을 연장하는 추가대책이 반드시 나와야 한다고 주장했다. 

다만, 정부는 이행강제금과 관련하여 부과시점, 부과율(%) 수정할 가능성은 시사했다. 이행강제금은 공시가격의 10%를 내야 하는데, 공시가격 10억 원짜리 생활형 숙박시설이라면 1년에 이행강제금만 1억 원에 달한다.  “그냥 평생 매년 과징금을 매기겠다고 엄포를 놓은 것인데 그것이 과연 합리적인지에 대해선 문제의식을 갖고 있다”라고 언급했다.

수분양자들은 정부의 이 같은 입장에 “정부가 수분양자들에게 착오를 유발해 놓고 이제 와서 이행강제금부과로 엄포 늘 놓는다”라고 주장한다. 생활형 숙박시설은 전입신고와 개별등기가 가능하고, 주택공급 차원에서 대체재 역할을 했기 때문에 은행이나 지자체 등도 생활형숙박시설의 매매나 임대를 독려하는 입장을 보이기도 했다.

이행강제금의 부과시점과 부과율(%) 연장하거나 줄일 수 있게 되더라도 생활형숙박시설은 불법 건축물로 낙인이 찍히고, 매매나 임대 거래에도 문제가 생길 여지가 크다. “이행강제금의 불법 건축물에 부과하는 것으로 단돈 얼마라도 이행강제금이 나와 불법 건축물이 되면 대출 상환 요구가 들어오고, 남들보다 높은 금리로 대출할 수밖에 없을 것”이라며 “금액이 중요한 것이 아닌데 정부가 이 사태의 정확한 문제점을 모르는 것 같다”라고 주장했다.

2023년 12월 22일 전국비아파트 총 연맹(전비총)에 따르면 국회 국민동의청원 플랫폼에 올라온 ‘비 아파트 규제완화 요구’ 청원이 지난 16일 기준으로 동의 5만 건을 받아 국회 국토교통위원회에 회부됐다. 국회사무처는 국회 국민동의 청원 중 청원한 날부터 30일 이내에 5만 명 이상이 동의한 청원을 소관위원회로 회부한다.

전비총은 국민청원을 통해 생활형 숙박시설의 준주택인정, 오피스텔 주택수 제외, 소형 다세대·도시형 생활주택의 각종 규제 완화, 전세보증금 반환 보증보험의 주택가격 산정 기준 현실화 등을 요구했다.